Mis à jour le 26 Mai 2023
Faire de l’investissement immobilier pour diversifier votre portefeuille peut réduire votre risque d’investissement global.
Pour y parvenir vous pouvez choisir parmi un grand nombre de stratégies d’investissement dans l’immobilier.
Certaines options, comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), sont aussi passives que la détention d’actions versant des dividendes.
D’autres, comme l’achat et la détention de propriétés locatives, nécessitent une implication active et un certain nombre de connaissances pour réussir.
J’ai personnellement constaté que les résultats de l’investissement immobilier actif surpassent de loin les stratégies plus passives.
Et avouons-le, posséder et profiter de propriétés réelles est beaucoup plus excitant que de posséder des actions sur papier.
Comme tout investissement, l’achat d’un bien immobilier pour investir a ses avantages et ses inconvénients.
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Les avantages de l’investissement immobilier
1. La valeur de votre investissement immobilier augmente au fil du temps
La valeur des biens immobiliers bien choisis augmente au fil du temps.
Le plus souvent à un rythme qui dépasse largement l’inflation annuelle.
D’autant plus qu’en France, la hausse des prix de l’immobilier n’est pas prix en compte dans le calcul de l’inflation…
Oui, il y a des corrections occasionnelles du marché et les gens peuvent acheter le mauvais type de propriété au mauvais moment.
Mais il y a toujours des possibilités d’acheter une propriété de qualité à un prix en-dessous du marché.
Vous pouvez ensuite apporter des améliorations pour augmenter la valeur et vendre à profit.
C’est l’équivalent immobilier du mantra boursier qui dit « acheter à bas prix et vendre à prix élevé ».
Et l’immobilier a toujours une valeur intrinsèque.
Une action peut tomber à zéro.
Mais une propriété est un actif tangible qui aura toujours une valeur dérivée à la fois du terrain brut et de la construction.
2. L’investissement immobilier a des avantages fiscaux uniques
En fonction du type d’investissement, le gouvernement offre des avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers.
Ceux-ci comprennent l’amortissement et des taux d’imposition nettement inférieurs sur les bénéfices à long terme.
C’est également un très bon moyen de transmission du patrimoine à ses enfants, avec des avantages fiscaux considérables.
De plus, l’investissement immobilier peut se faire par le biais d’une entreprise (SCI, SAS…).
Ce qui signifie que de nombreuses dépenses sont des dépenses déductibles d’impôt liées à la gestion de votre entreprise.
Attention toutefois aux dispositifs de type Pinel, qui malheureusement ne concernent que très rarement des biens rentables.
3. L’investissement immobilier fournit un flux de trésorerie stable
Investir dans l’immobilier peut fournir un flux régulier de revenus mensuels appelé « flux de trésorerie ».
C’est l’argent supplémentaire qui reste une fois que toutes les factures ont été payées.
Une fois votre bien locatif en place, les flux de trésorerie fournissent un revenu mensuel continu qui est principalement passif.
Ce qui vous donne du temps pour créer une entreprise, passer du temps avec votre famille ou pour réinvestir dans plus de biens immobiliers.
4. L’investissement immobilier vous permet d’utiliser l’effet de levier
Vous pouvez utiliser le pouvoir de l’effet de levier pour développer rapidement vos actifs immobiliers.
Et accélérer ainsi vos résultats en matière de constitution de patrimoine.
L’effet de levier est l’utilisation du capital emprunté pour acheter et augmenter le retour potentiel sur investissement.
Lorsqu’il est utilisé à bon escient pour minimiser les risques, l’effet de levier est un puissant avantage de l’investissement immobilier.
Avec un prêt classique, vous pouvez acheter un immeuble de rapport avec un apport de 20 %.
Ainsi, par exemple, avec un apport initial de 30 000 €, vous avez la possibilité de posséder un actif d’une valeur de 150 000 €.
Et bénéficier des avantages d’un bien locatif de cette valeur.
Avec une diligence raisonnable, vous pouvez créer votre patrimoine de manière exponentielle en utilisant cet effet de levier.
En particulier sur le marché des taux d’intérêt bas dont nous bénéficions actuellement.
Sachez que même si les taux ont récemment augmenté, ils sont encore très bas.
5. L’investissement immobilier crée du patrimoine
Lorsque vous utilisez judicieusement l’effet de levier de votre investissement locatif, vos locataires achètent la propriété pour vous.
Les revenus locatifs remboursent votre prêt chaque mois et accumulent du patrimoine pour vous.
Ce qui signifie que, lorsque vous achetez un bien locatif à l’aide d’un prêt, c’est votre locataire qui rembourse le prêt.
Augmentant ainsi votre valeur nette chaque mois.
Considérez-le comme un compte d’épargne qui grossit automatiquement sans que vous déposiez de l’argent chaque mois.
Aujourd’hui, vous pourriez devoir 200 000 € sur un bien locatif.
Mais l’année prochaine, vous pourriez ne devoir que 195 000 € parce que le locataire effectue le paiement pour vous.
Ce qui vous enrichit de 5 000 €.
Trente ans plus tard (ou quelle que soit la durée de votre prêt), il est totalement remboursé.
Vous possédez un actif important que vous pouvez vendre ou continuer à louer.
Tout cela grâce au paiement du prêt par votre locataire.
6. L’investissement immobilier vous donne le contrôle
Vous avez beaucoup plus de contrôle sur le succès de votre investissement global.
Bien plus qu’avec d’autres classes d’investissement.
Vous ne pouvez pas être au conseil d’administration et orienter les décisions de gestion qui influencent la valeur des actions que vous détenez.
Avec l’immobilier, vous êtes aux commandes d’un grand nombre de décisions.
Vous pouvez atténuer les risques et développer votre portefeuille à un rythme beaucoup plus rapide en investissant dans l’immobilier.
Avec l’immobilier, vous pouvez piloter votre succès ou votre échec.
Dans un marché locatif concurrentiel, vous pouvez utiliser des stratégies pour vous assurer que les meilleurs locataires sont attirés par vos propriétés.
Vous pouvez donc apporter des améliorations stratégiques pour augmenter les revenus locatifs.
7. L’investissement immobilier offre une couverture contre l’inflation
L’inflation est la réalité économique selon laquelle les prix augmentent avec le temps en raison de la diminution de la valeur de l’argent.
Le taux d’inflation annuel varie.
Actuellement, 2022, le taux d’inflation en France est de 5,2 %.
L’inflation détruit la valeur de nombreux placements.
Les investissements immobiliers suivent souvent le rythme de l’inflation.
À mesure que le prix d’une miche de pain augmente, les loyers et la valeur des propriétés augmentent également.
La seule chose qui n’augmente pas est la mensualité de l’emprunt immobilier qui finance l’investissement.
Ainsi, pendant que vos revenus locatifs annuels augmentent, votre remboursement d’emprunt lui n’augmente pas.
Donc à mesure que l’inflation monte, votre trésorerie augmente.
Et l’inflation fait grimper la valeur de la propriété elle-même.
Dans 10 ans, quand vous voudrez vendre, vos propriétés vaudront beaucoup plus qu’elles ne valent maintenant.
Cependant, investir dans l’immobilier n’est pas dépourvu de risques.
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Les inconvénients de l’investissement immobilier
L’investissement immobilier est très puissant mais il présente également certains inconvénients à considérer attentivement avant de se lancer.
1. L’investissement immobilier a souvent besoin d’argent
Vous avez très souvent besoin d’argent pour gagner de l’argent en immobilier.
Bien sûr vous pouvez vous enrichir en achetant un bien immobilier avec l’argent des autres.
Nous l’avons vue avec l’effet de levier de l’emprunt.
Mais, bien que vous puissiez acheter des actions avec un apport très réduit, investir dans l’immobilier nécessite de l’argent.
D’abord, vous aurez besoin d’au moins un peu d’apport, surtout pour votre premier investissement, pour l’acquisition du bien.
D’autre part, vous aurez besoin d’une épargne de précaution spéciale pour vous couvrir en cas de problèmes.
Que ce soit pour des réparations inopinées, ou des rénovations de la propriété afin de maximiser les revenus de location.
Et une fois propriétaire, vous aurez des dépenses régulières.
Comme les impôts fonciers, les assurances, le remboursement du prêt et l’entretien de la propriété.
Tout cela peut être maîtrisé à condition de bien se former.
2. L’investissement immobilier peut prendre beaucoup de temps
Vous devez absolument passer du temps à apprendre et à gérer votre investissement.
L’apprentissage est essentiel car vous pouvez perdre beaucoup d’argent dans l’investissement immobilier si vous ne savez pas ce que vous faites.
De plus, la gestion active de votre patrimoine immobilier peut prendre beaucoup de temps.
Cependant, les gestionnaires immobiliers peuvent faire tout le travail pour vous.
En vous formant vous pourrez déterminer la manière dont vous voulez gérer vos biens.
Et vous saurez prendre en compte les coûts liés à une gestion passive.
Tout en conservant une rentabilité de vos investissements immobiliers.
3. L’immobilier est un investissement à long terme
L’investissement immobilier doit toujours être fait avec une stratégie à long terme.
Vous devez comprendre que vous achetez un actif que vous ne pourrez pas liquider rapidement si vous avez besoin de fonds d’urgence.
Il faut du temps pour vendre une propriété et les coûts de transaction sont élevés.
4. L’investissement immobilier peut apporter des problèmes
Les locataires peuvent causer des problèmes et vous coûter de l’argent et du temps précieux.
Votre flux de trésorerie peut être considérablement touché si vous louez à un locataire qui ne paie pas, laisse la propriété en très mauvais état lorsqu’il déménage, ou les deux.
Vous devrez bien connaître les différentes techniques pour éviter ce genre de problèmes.
Et apprendre à bien vous couvrir en cas d’impayés.
Même si, contrairement à ce que l’on croit, les loyers impayés sont heureusement rares, c’est un risque qu’il faut prendre au sérieux.
La loi étant plutôt en faveur des locataires, c’est indispensable de se couvrir de ce risque par le biais d’une assurance spécifique.
5. Les avantages fiscaux de l’investissement immobilier ne s’appliquent pas toujours
À certains niveaux de revenu, certains des avantages fiscaux ne s’appliquent plus.
À nouveau, vous devez vous former avant de décider du statut que vous choisirez pour votre investissement.
La fiscalité en France est suffisamment complexe pour qu’elle puisse devenir un poison qui détruit vos bénéfices si vous ne la maîtrisez pas.
6. L’immobilier comporte des risques uniques
Les risques doivent être compris et maîtrisés autant que possible.
La meilleure option pour cela c’est de bien se former.
Voici les risques importants les plus courants liés aux investissements immobiliers :
- Acheter la mauvaise propriété au mauvais prix, au mauvais moment ;
- Responsabilité accrue pour les accidents pouvant survenir sur votre propriété ;
- Être coincé avec un « locataire professionnel » qui sait comment faire fonctionner le système juridique à vos frais ;
- Se surendetter : C’est un écueil qui fait chuter de nombreux investissements immobiliers.
Conclusion
Les principales raisons pour lesquelles les gens investissent dans l’immobilier sont les suivantes :
- Diversifier son portefeuille d’investissement avec une classe d’actifs non directement corrélée au marché boursier,
- Générer des revenus mensuels à partir des flux de trésorerie locatifs, et
- Bénéficier d’une augmentation de la valeur du capital à long terme.
Investir dans l’immobilier de manière activé n’est pas pour tout le monde car il existe des obstacles et des risques uniques.
L’immobilier peut être une stratégie de création de richesse incroyablement puissante.
Mais seulement si vous l’utilisez correctement.
Comme pour tout investissement, vous devez vous former.
Vous devez apprendre à trouver, évaluer et acheter de bonnes affaires immobilières.
Au fur et à mesure que vous construisez votre portefeuille locatif, vous pourrez mettre en place des systèmes qui limitent la nécessité de votre implication active.
Ensuite, votre patrimoine croît régulièrement grâce à un revenu passif et à l’augmentation de la valeur du bien.
Tout cela grâce au remboursement de la dette par vos locataires et à une appréciation du capital à long terme.
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